Koje je faktore potrebno razmotriti prije ulaganja u nekretnine?

Ulagači u nekretninske fondove često uspoređuju trenutačnu cijenu dionice s neto imovinskom vrijednošću. Neto imovinska vrijednost je tržišna vrijednost neto imovine tvrtke po dionici. Ponekad je cijena dionice nekretninskog fonda veća, a ponekad i manja od neto imovinske vrijednosti po dionici. Stoga je potrebno da ulagači u nekretninske fondove dobro razumiju fundamentalne čimbenike koji utječu na vrijednost imovine fonda.

Jedan od kritičnih čimbenika predstavlja balansiranje između ponude novih nekretnina i potražnje za njima. Kada građevinska industrija "donosi" na tržište nove nekretnine brže nego ih ono može apsorbirati, stopa nepopunjenosti prostora raste, što može izazvati pad najamnina te cijene nekretnina na tržištu, a što konačno djeluje na pad neto imovinske vrijednosti nekretninskog fonda.

Za vrijeme gospodarske konjunkture zaposlenost, investicije i povećana potrošnja kućanstava izazivaju dodatnu potražnju za uredskim prostorom, stanovima, industrijskim halama i trgovačkim centrima. Porast broja stanovnika također povećava potražnju za stanovima.

No, potrebno je znati da gospodarstvo najčešće nema jednaku snagu u različitim zemljopisnim regijama te se može dogoditi da gospodarski rast ne izazove potražnju za svim vrstama nekretnina istovremeno. Stoga ulagači trebaju vrednovati lokacije nekretnina različitih tvrtki sa relativnom jačinom ili slabošću tržišta nekretnina na tim lokacijama. Informacije o nekretninama tvrtki dostupne su na njihovim internet stranicama, dok su informacije o lokalnim i regionalnim tržištima nekretnina dostupne u financijskom tisku.
Kako je tekla promjena financiranja nekretnina u vlasništvu nekretninskih fondova u proteklom periodu?

Povijesno gledajući, gradnja komercijalnih nekretnina koje ostvaruju fiksni prinos često se financirala visokom zaduženošću. Same nekretnine uzimane su kao kolateral (pod hipoteku) pri davanju hipotekarnih kredita, a prihodi od iznajmljivanja nekretnina služili su za otplatu glavnice i kamate na odobrene kredite. Na tržištu nekretnina počeli su se pojavljivati ulagači u nekretnine te poduzetnici koji su često prihvaćali ogromne rizike da bi ostvarili poslovni uspjeh.

Stoga nije bilo neobično da je pojedina nekretnina imala hipoteku koja je predstavljala više od 90% njene procijenjene tržišne vrijednosti ili troška izgradnje. U pojedinim slučajevima odnos između kredita i procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine bio je i veći, sve dok ozbiljna recesija na tržištu nekretnina u ranim 90-tim godinama nije natjerala kreditore, građevinare i vlasnike nekretnina da razmotre prikladnije i prihvatljivije razine učešća duga u financiranju nekretnina.

Danas je financiranje nekretnina u vlasništvu nekretninskih fondova postavljeno na puno konzervativnijoj osnovi, tj. fondovi u najvećem broju slučajeva financiraju svoje projekte podjednakim odnosom duga i vlastitog kapitala, što značajno smanjuje izloženost kamatnom riziku i stvara puno zdravije okružje za poslovanje.

Kako se vrednuju dionice nekretninskih fondova?

Kao što je to slučaj kod svih tvrtki čijim se dionicama javno trguje, tako se i cijena dionica nekretninskih fondova svakodnevno određuje na tržištu, što ulagačima daje priliku da dnevno vrednuju svoje portfelje.

Ipak, da bi procijenili investicijsku vrijednost dionice fonda, u analizu je potrebno uključiti jedan ili više sljedećih kriterija:

• Kvaliteta Uprave i korporativna struktura
• Predviđeni ukupni prinos na dionicu, procijenjen putem očekivane promjene cijene dionice te očekivanog dividendnog prinosa
• Usporedba tekućeg dividendnog prinosa s drugim ulaganjima orijentiranim na prinose (obveznice, dionice komunalnih poduzeća, te ostala dohodovna ulaganja) 
• Odnos isplate dividende kao postotak od fondova od poslovanja
• Predviđeni rast zarade po dionici 
• Vrijednost nekretnina i/ili hipoteka i drugih oblika imovine

Koji čimbenici doprinose rastu zarade po dionici nekretninskog fonda?

Rast zarada obično proizlazi iz nekoliko izvora uključujući veće prihode, niže troškove te nove poslovne prilike. Najčešći izvori rasta prihoda su više stope popunjenosti nekretnina koje se iznajmljuju te više cijene najamnina. Tako dugo dok potražnja za novim nekretninama slijedi ponudu nekretnina, tržišne najamnine imaju trend porasta u rastućoj fazi gospodarstva.

Niske stope popunjenosti nekretnina mogu se povećati na način da se već postojeće nekretnine moderniziraju, da se ponude nove vrste usluga te da se nekretnine ponude novim najmoprimcima. Akvizicije nekretnina i novi razvojni programi često stvaraju mogućnosti rasta zarada, pod uvjetom da prinosi od tih investicija premašuju troškove njihova financiranja. Kao i druge javne tvrtke tako i nekretninski fondovi kojima se javno trguje povećavaju zaradu povećanjem efikasnosti i iskorištavanjem novih poslovnih prilika.

Tko sve može ulagati u nekretninske fondove?

Na desetke tisuća individualnih ulagača, američkih i stranih, ulažu u dionice nekretninskih fondova. Tipični ulagači su i mirovinski fondovi, investicijski fondovi, osiguravateljska društva, fondacije, banke i drugi institucionalni ulagači. Sve njih privlače visoke razine tekućih prinosa koje nekretninski fondovi ostvaruju te mogućnosti umjerenog, ali stabilnog dugoročnog rasta cijena dionica. Dodatni razlog ulaganja u nekretnine je diversifikacija ulagačkih portfelja ulaganjem u nekretninske fondove pored ulaganja u dionice i obveznice.

Prosječna ocjena korisnika